乐鱼体育-LEYU乐鱼体育官方网站-LEYU SPORTS首开股份600376的前世今生

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　　首开股份的历史最早可追溯到 1977 年成立的北京市建委统建办公室以及 1980 年成立的北京市房地产管理局住宅建设办公室 。1980 年，以北京市建委统建办公室为班底，北京市城市建设开发总公司成立，此后历经多次组建更名，于 1998 年定名为北京城市开发集团有限责任公司。北京城市开发集团在早期北京城市建设中扮演了重要角色，如建设了前三门、方庄等北京早期住宅区的地标性建筑，为城市发展奠定了基础。

　　1983 年，以北京市房地产管理局住宅建设办公室为班底，北京市房地产管理局住宅建设经营公司成立，此后公司主体也几经更名，1998 年变为北京天鸿集团公司，并于 2001 年在上交所挂牌上市，证券简称 “天鸿宝业”。天鸿集团同样成果斐然，著名的大运村和回龙观便是它的杰作。

　　2005 年，北京城市开发集团与天鸿集团这两家市属国企合并重组，成立了北京首都开发控股（集团）有限公司，完成了公司规模的第一次扩张，也为后续发展搭建了更广阔的平台。这次合并重组整合了双方资源，使得首开在项目开发、土地储备等方面实力大增，开启了发展的新篇章。

　　2007 年，首开集团向控股股东首开集团定向增发股票购买其房地产业务资产，成功借壳天鸿宝业重组上市，上市公司主体成为首开集团旗下房地产业务的主要发展平台，完成了第二次规模扩张。2008 年，公司正式更名为北京首都开发股份有限公司，证券简称变更为 “首开股份” 。此后，首开股份在 2009 年、2016 年两次定增并多次转增、送股，积极扩充资本。

　　同时，首开股份确立了 “立足北京、辐射全国” 的发展战略，开始全国扩张之路。在这一阶段，首开股份将拓展重心放在京外市场，然而受市场波动、拓展思路等因素影响，规模增速较整体市场略缓。不过在 2018 年，首开股份规模首次突破千亿，成为全国第一家规模破千亿的市属国企，标志着其在全国房地产市场的影响力进一步提升。例如，在一些重点城市，首开股份通过精准拿地，开发了多个大型住宅项目，逐步扩大市场份额。

　　2020 年，首开股份重提 “立足北京，拓展全国”，发展重心再次调整。在前期完成架构优化的基础上进一步优化城市布局，审慎拓展。这一时期，首开股份依托核心市场热度及自身资源优势，销售规模连续三年超千亿，排名也由 2020 年的全国第 42 名提升至 2022 年前 9 月的第 22 名 。

　　在土地储备上，首开股份坚持以北京为中心，积极在重点城市布局，不断巩固和扩大北京根据地优势，同时在厦门、南京等城市也新增了一定规模土储。在业务多元化方面，除了房地产开发主业外，首开股份在物业经营、城市更新等创新业务领域也积极探索，物业经营管理收入实现快速增长，为公司业绩增长提供了新动力 。

　　从财务数据来看，首开股份在营收、利润、负债等方面表现受到市场环境影响明显。2023 年，首开股份实现签约面积 269.85 万平方米，同比降低 15.09%；签约金额 615.33 亿元，同比降低 29.24% ，实际销售额不仅较 2022 年大幅下滑近三成，而且与原定的 2023 年度销售目标相差了 264.67 亿元，完成率不到七成。从营收角度，2023 年前三季度，首开股份实现营收 326.38 亿元，同期增长 68.37% ，收入增长主要受房屋集中结算带动。但在利润方面，归母净利润 -30.65 亿元，扣非净利润为 -30.85 亿元，归母净利润亏损主要归因于开发结算毛利率下行、资产减值和信用减值损失、投资收益录得亏损 。在负债方面，3Q23 末公司净负债率与扣预负债率较去年末（147%/71%）增长至 153%/72% ，虽然现金短债比提升至 1.74x（2022 年 1.03x） ，但净负债率仍处于较高水平。

　　在融资上，首开股份作为国企在融资渠道上有一定优势。2022 年以来公司积极发行债券进行融资，截至 11 月 30 日累计发债 209 亿元，净融资 149 亿元，发债久期拉长、成本维持低位 。2023 - 2024 年，公司也积极响应 “城市房地产融资协调机制”，15 个项目纳入 “白名单”，累计获得授信额度 80.1 亿元；落地 49.38 亿经营性物业贷、城市更新贷等长期限融资品种，首次发行 5 年期中票 15 亿元 。在拿地与项目开发上，2023 年前三季度累计拿地金额 94 亿元，对应金额口径拿地强度约 21% ，拿地较为审慎。截至 3Q23 末，估计公司在建资源约 1400 万方，其中京内资源占比四成、京外核心城市占比五成 。到 2024 年上半年，公司拟售、在售主要项目（含自持）155 个，总建筑面积超 4400 万余平方米，其中当期在建约 983 万平方米。

　　在房地产行业中，首开股份具有重要地位。根据中指研究院统计，2022 年，首开股份以 882 亿元的销售额排在行业第 22 位；2023 年，以 615 亿元的销售额排在行业第 23 位 。首开股份的竞争优势显著，其一，国企背景赋予它诸多优势。在融资方面，能以较低成本获取资金，在市场波动时资金链相对稳定，比如在行业融资环境收紧时，仍能通过发行债券等方式获得资金支持。在获取项目上，国企身份使其在参与一些政府主导的项目，如城市更新、保障性住房建设时有更大优势。

　　其二，首开股份土地储备量足质优。截至 2022 年 6 月末，公司存量土储建面 2299.7 万方，对应土储倍数约为 6.1 倍，在上市房企中领先 。重点布局高能级城市，存量土储 39.6% 布局在北京，83.7% 位于一二线 ，充足优质的土储为后续销售和业绩增长提供保障。其三，品牌影响力大。“首开地产” 品牌凭借多年在北京及全国的项目开发经验，践行 “责任地产” 理念，赢得了社会广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度，品牌已进入全国 17 个省市区的约 30 城 ，消费者对其品牌有一定忠诚度，有助于产品销售和市场拓展。

　　当前，首开股份面临着行业下行、市场竞争、政策调控等多方面挑战。行业下行导致市场需求萎缩，销售难度加大，房价上涨动力不足甚至部分地区出现价格下行压力，像 2023 - 2024 年房地产市场整体不景气，首开股份销售业绩下滑便是体现。市场竞争激烈，众多房企争夺有限的市场份额和土地资源，在一二线城市土地拍卖市场，竞争十分激烈，拿地成本居高不下。政策调控持续，对房企融资、销售、开发等各环节都有影响，如融资政策收紧限制了房企资金获取渠道和规模。

　　面对这些挑战，首开股份采取了一系列应对策略。在优化结构上，优化城市区域布局，深耕拓展京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、海峡西岸、川渝等六大核心区域 ；优化投资结构，打造投资建设、修缮改造、物业经营、资本增值等四大业务板块。在控制成本方面，进一步优化费用控制，严格控制销售与管理等费用，通过优化供应链和项目建设周期，降低整体成本，2024 年三季报显示，公司的营业总成本同比减少 46.94%，销售费用、管理费用分别同比下降 28.60% 和 6.22% 。在创新业务上，积极开拓物业经营、城市更新业务，首开乐尚长租公寓出租率和租金收缴率良好，首开寸草养老院入住率较高，城市更新业务也在稳步推进，这些创新业务为公司带来新的利润增长点和发展空间 。

　　当前房地产行业正处于深刻变革期，政策走向、市场供需和发展趋势都在发生变化。政策上，“房住不炒” 仍是长期定位，2024 - 2025 年，政策重点转向促进房地产市场止跌回稳，政府通过取消限购、限售、限价和普通住宅与非普通住宅的标准，降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率以及换购住房的税率等一系列政策组合拳，刺激市场需求 。如四大一线城市相继松绑限购政策，释放了市场活力。

　　市场供需方面，随着城市化进程的推进，人口流动和家庭结构变化影响着住房需求。城市中改善性需求、新市民和青年人的住房需求逐渐成为市场主力，而供给端也在根据需求进行调整，在控制新增土地供应的同时，更加注重优化存量和提高住房质量 。从发展趋势看，绿色、智能、健康的住宅产品成为行业发展方向，消费者对住宅品质和居住体验要求不断提高，同时，房地产与其他产业的融合发展趋势也日益明显，如与养老、文旅、科技等产业的融合。

　　首开股份在业务布局上，坚持立足北京、布局全国，深耕京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、海峡西岸、川渝等六大核心区域，不断巩固和拓展市场 。在产品创新上，以 “绿色建筑” 作为科技创新和城市建设的首要发展目标，2023 年累计取得星级绿色建筑认证规模高达 1900 多万平方米，其中绿建三星级项目近 330 万平方米 ，未来还将持续加大在绿色建筑、智慧建筑等领域的研发和实践，打造更符合市场需求的高品质产品。

　　在市场拓展上，首开股份一方面积极参与城市更新项目，利用自身在城市建设方面的经验和资源优势，助力城市功能提升和区域价值重塑；另一方面，通过与其他企业合作，发挥各自优势，共同开发项目，扩大市场份额 。在养老地产领域，旗下 “首开寸草” 打造 “融合式养老” 理念，已落地 9 家机构，总面积达 3 万平方米，整体入住率超过 70% ，未来还将继续拓展养老业务，打造养老产业生态。

　　首开股份面临着一些潜在机遇。在城市更新领域，随着城市发展进入存量更新阶段，城市更新项目为企业提供了新的发展空间。首开股份凭借国企优势和丰富的项目经验，能够更好地参与到城市更新项目中，实现土地资源的优化利用和资产价值的提升 。养老地产方面，随着人口老龄化加剧，养老需求不断增长，首开股份在养老业务上的布局有望迎来发展机遇，通过完善养老服务体系，打造高品质养老社区，满足市场需求。

　　不过，首开股份也面临一些风险。市场波动风险依然存在，房地产市场受经济形势、政策调控等因素影响较大，市场需求和房价的波动可能影响公司的销售业绩和利润水平 。政策变化风险同样不可忽视，若政策出现调整，如土地政策、税收政策、金融政策等发生变化，可能对公司的项目开发、融资成本、销售策略等产生影响。比如融资政策收紧可能导致公司融资难度加大、成本上升，进而影响项目开发进度和 。

　　首开股份从北京的城市建设者起步，历经多次重组、上市与业务拓展，已发展成为具有全国影响力的房地产企业。它的发展历程不仅是自身不断成长壮大的过程，也是中国房地产行业发展变迁的一个缩影。

　　当前，首开股份在经营上面临行业下行压力，但也凭借国企背景、土地储备和品牌影响力等优势，积极应对挑战，探索创新业务。未来，在行业变革的大趋势下，首开股份的发展战略和规划值得关注，其能否抓住城市更新、养老地产等领域的机遇，有效应对市场波动和政策变化风险，实现可持续发展，我们拭目以待。希望读者通过本文，对首开股份有更深入了解，也欢迎大家在留言区分享对首开股份未来发展的看法。